投資

不動産投資に失敗した人の共通点3選

不動産投資のメリット・デメリット

こんにちは、松本忠季です。

今回は不動産投資という、バブル時代に最も多く行われていた投資法のご紹介です。一般に大企業などが購入した物件の資産価値が上がったうえで物件を売却する、「キャピタルゲイン」という仕組みを使い、利益を上げていました。

 

現在では、「インカムゲイン」という家賃収入での所得がメインとされています。メガバンク、金融機関などが不動産投資用のアパートローンを開発し、このシステムが出回ることで一般のサラリーマンでも不動産投資を始められるようになったんですよね。

 

しかし不動産投資なら安全に簡単に利益を上げられるといったことはありません。リスクが低いからといって誰でも成功できる投資などまず存在しないでしょう。

 

不動産投資では、「まず新築ワンルームマンションを経営してみよう!」といった初心者向けのアドバイスをよく見かけます。こちらは確かに少ない元手で経営を始められるといったメリットもありますが、空室の発生しやすい物件でもあり、当初の家賃を下げて低い家賃での運営をせざるを得ない、さらに利回りも低いといったデメリットの多い投資方法でもあるんです。

不動産投資で失敗する人の3つの共通点

さて、不動産投資で失敗する人にはある3つの共通点があります。

 

「甘いキャッチコピーに弱い」「大胆」「リサーチ能力に乏しい」という点です。
投資では大きな金額が動くだけに、とにかく慎重な人こそ成功する傾向があります。

 

「夢のオーナー生活!」「楽に稼ぐなら不動産が1番!」「夢のセミリタイア生活!」などといった甘いキャッチコピーが書店などでは蔓延していますが、決してその言葉だけを信じて安易に誘いに乗ることは厳禁なんですね。

 

「利回り◯%!」などといった誘い文句も常套句ですが、いくら利回りの良い物件だとしてもそれだけで収支が必ず約束される、ということはまずありません。

 

投資の結果まずいくらリターンが返ってくるか、といったシミュレーションの仕方は不動産投資においては最も失敗しやすいケースとなっています。

 

基本的に、「不動産投資はまずあらゆるリスクを計算し尽くしてし尽くして、それからやっと初めて動くこと」が大変重要になってきます。

 

例えば年に800万円の利益が出たとしましょう。所得税だけ考えても23%ですからおよそ147万がマイナスされますね。

 

銀行の融資を受けて不動産投資をしていた場合、減価償却費はこの中に含まれますが元本の返済はこの中には組み込まれておらず、単純計算でも「653万-ローン返済」が実際の利益となってしまいます。

 

また、「管理費」「都市計画税」「修繕費」「固定資産税」「管理手数料」「住民税」「抵当権抹消登記費用」「リフォーム・クリーニング費用」「土地境界確定測量費用」など、差し引いて考えなければならないものがたくさん存在します。

 

不動産投資においては、いろんなコストを理解しておかなければまず利益を得るのは難しいでしょう。物件を購入することで生じるあらゆるリスクをシミュレーションし、その後にリターンと比較して最終的に決定を下すことが重要になります。

 

全体の支出としては、「年間経費」「所得税」「固定資産税」「修繕費」「ローン返済」の5つを最優先に考えることをお勧めしております。また、実質の年間収入は想定年間収入*家賃下落率*経過年数*入居率が簡略された計算式となっています。

 

不動産投資を実際にしてみる場合は、こちらの式を実際の物件に当てはめてみて大体の目安として把握すると良いでしょう。

 

実際の投資判断をされる際には、不動産屋の提示した利回りなどで決めることはせずに正確な収支シミュレーションについて税理士などの専門家によるアドバイスを受けることをおすすめしております。

ここまでお読みくださり、ありがとうございました。